Tribune : Après plusieurs alertes sur les dangers de certaines politiques publiques, la crise du secteur immobilier s’est intensifiée, fragilisant non seulement le secteur de la construction mais aussi l’accès au logement pour de nombreux Français. L’impact des décisions administratives et fiscales restrictives est désormais critique. Par David Lisnard, Viviane Chaîne-Ribeiro et Yves d’Amécourt.
En janvier 2023, nous mettions en garde contre les restrictions d’accès au crédit, avant de dénoncer en juillet les effets délétères des ZFE, ZAN et DPE. Un an plus tard, nos inquiétudes se confirmaient face à l’impact de ces dispositifs. Nous sommes en février 2025 et la situation est critique.
L’adage « Quand le bâtiment va, tout va » illustre parfaitement l’impasse actuelle : les rigidités administratives et fiscales ont contribué à l’effondrement du secteur et plus grand-chose ne va.
La construction neuve s’effondre
En novembre 2024, les permis de construire restaient inférieurs de 30 % aux niveaux pré-Covid, et seuls 258.500 logements ont été mis en chantier sur un an, soit une baisse de 16 % sur douze mois et 33 % par rapport à 2019. Le marché de l’ancien subit aussi ce recul : 778.000 transactions fin novembre 2024 contre 872 .000 un an plus tôt.
Par ailleurs, les critères bancaires restrictifs ont conduit à une chute du volume des nouveaux crédits immobiliers à 110,1 milliards d’euros, le niveau le plus bas depuis 2014, freinant l’accession à la propriété et l’activité du secteur.
Face à cette impasse, il est impératif d’adopter une ambition claire. L’objectif doit être que 500.000 logements par an soient construits, seuil de rééquilibrage du marché. Or, la charge fiscale qui pèse sur le logement représente 2,2 % du PIB, contre 1,1 % en moyenne dans l’OCDE, soit une surcharge de 30 milliards d’euros sur les porteurs de projet ! Voilà entre autres ce qui décourage l’investissement et alourdit le coût du logement pour le client.
Les conséquences sont manifestes
La Fondation pour le Logement des Défavorisés estime que 350.000 personnes étaient sans domicile en 2024, soit une hausse de 145 % en douze ans. Cette précarisation du logement résulte d’une série d’injonctions paradoxales : l’État prétend encourager la construction tout en restreignant l’accès au foncier avec le ZAN ; il incite à la rénovation tout en rendant l’emprunt inaccessible via les critères du HCSF ; il alerte sur la crise du logement tout en interdisant la mise en location de nombreux biens au nom de critères énergétiques contestables.
L’absurdité de la loi SRU illustre également cette approche dogmatique du logement. Avec la loi Climat et Résilience, l’État raréfie le foncier, et crée donc une pénurie de logements sociaux, qu’il s’empresse ensuite de taxer. Plutôt que de favoriser une politique souple et adaptée aux réalités locales, il impose aux communes un quota rigide de 25 % de logements sociaux, sous peine de sanctions financières.
Cette exigence aveugle ne tient compte ni des spécificités locales, ni des contraintes territoriales, ni de la dynamique du marché. Dans certaines communes, elle pousse les municipalités à freiner la construction pour ne pas voir leurs obligations sociales exploser, ce qui aggrave la pénurie et renchérit les prix pour tous.
Cette loi décourage les promoteurs et sacrifie le marché : les investisseurs privés se détournent, la construction ralentit, et l’accès au logement devient un parcours d’obstacles pour les classes les moins favorisées. Il est urgent de redonner aux élus locaux la maîtrise de leur urbanisme et d’encourager un partenariat équilibré entre collectivités, investisseurs et propriétaires pour assurer un développement harmonieux et viable du logement.
Par ces dispositions législatives et réglementaires, les gouvernements déstabilisent le marché locatif. D’ici 2028, il est prévu d’éradiquer entre 7 et 8 millions de logements classés F et G.
Déjà, la location des logements classés G est interdite depuis le 1er janvier, accentuant la crise de l’offre locative. Or, ces critères sont déjà très discutables sur leur pertinence environnementale : inspirés par une logique anti-nucléaire, les DPE appliquent un malus injustifié de 230 % à l’électricité, ce qui fausse gravement l’évaluation énergétique réelle des logements.
Cette inconséquence politique et cette incohérence administrative (et inversement) illustrent une fragmentation bureaucratique préoccupante. Le député Pierre-Henri Dumont rapportait récemment que, lors d’une réunion au ministère de l’Environnement, un représentant de l’ADEME lui aurait déclaré :
Cette cacophonie institutionnelle empêche toute politique cohérente du logement. Pire encore, au lieu d’alléger ces contraintes, le gouvernement a ouvert la voie à l’augmentation des droits de mutation (DMTO).
Notre objectif, avec Nouvelle Énergie, est de faire de la France une nation de propriétaires, en portant le taux d’accession à 70 % d’ici dix ans, contre 57 % aujourd’hui. Un tel résultat se fera au profit de tous ceux qui cherchent à se loger correctement, notamment aux locataires qui verront offre et demande totalement rééquilibrées en leur faveur. Pour cela, nous proposons de supprimer toutes ces entraves fiscales et réglementaires.
De nombreuses autres mesures s’imposent
Il faut en premier lieu réviser les DPE afin d’éliminer le malus absurde sur l’électricité, ce qui permettrait à de nombreux logements d’échapper aux classements F et G et d’être remis sur le marché locatif. Ensuite, il est crucial de libéraliser le crédit immobilier en supprimant les restrictions imposées depuis janvier 2022.
Dans ce but, nous proposons de redonner aux banques la capacité d’évaluer librement la solvabilité de leurs clients, notamment les propriétaires bailleurs. Il est également essentiel d’assouplir les règles d’investissement immobilier, notamment en facilitant le transfert de crédit et d’hypothèque en cas de déménagement, et en permettant aux bailleurs d’opter pour la TVA et l’amortissement, comme cela est le cas pour les loueurs en meublé non professionnel. Enfin, la suppression du ZAN tel qu’il est conçu est nécessaire pour libérer le foncier et relancer la dynamique de construction.
Parallèlement, les élus locaux doivent retrouver la maîtrise de l’urbanisme et de l’aménagement, car ce sont eux, et non l’État, qui sont les mieux placés pour adapter les réglementations aux besoins de leur territoire.
Ces mesures ne représentent aucun coût pour l’État. Au contraire, par la relance du marché, elles lui rapportent. Elles ne nécessitent aucun financement public, mais simplement une libération des initiatives économiques et une refonte des règles administratives obsolètes. Libérer ne coûte pas, mais asphyxier le marché a un prix : celui du déclassement économique et de la souffrance sociale.
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